泛海爆雷背后:地产与金融 谁反哺谁?

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星空下的文字/馒头

编辑/菠菜星空

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9月底,向恒大求助的罗生门在老板的帮助下,战略投资1300亿元,“金九银十”帮助恒大抽回1461亿元。暂时上岸的徐老板会不会记得,四年前的秋天,和你站在一起风头一样的陆老板和潘海,现在都好了?

新冠肺炎疫情的阴霾席卷全球市场,出人意料地给了泛欧最无情的本垒打,泛欧在房地产和金融领域的转型超过一半。前几年我还在买买买的远洋大踏步前进,现在只能忍痛割爱,靠卖和卖维持稳定。只是好,基础还在。

正确的是卢志强,海洋控股公司的实际控制人

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跨界玩家的诞生

许多人可能对跨海大桥知之甚少,但当他们谈到民生时,他们突然意识到了这一点。

不得不说,泛海控股(000046)已经赶上了中国房地产和金融发展的黄金时代。自1989年成立以来,泛海先后在北京、浙江、武汉、上海、深圳等八个一线城市建设高端社区,为泛海进入金融业积累了丰富的原始资本。

1996年,泛海作为发起人股东进入民生银行,成为泛海控股加速扩张的关键环节。2008年前后,泛海两次套现民生银行股份(占民生银行总股本的1%),收回投资约41亿元,这1%的成本不到2亿元。

第一次战斗成功后,金融地图的建设就密集展开了。经过不懈努力,泛海于2020年1月发布公告称,红墙已批准其行业分类从房地产行业类别正式更新为金融行业类别,主要行业类别为其他金融行业。这对于金融行业少有的私人玩家来说并不容易。

泛海控股参与金融公司的控股

截至2020年6月底,海洋控股有195家公司纳入合并报表,其中金融企业113家,占比近60%。目前,远洋控股一半以上的经营收入来自保险行业,30%来自民生证券,而房地产的经营收入仅占5.33%,同比下降15个百分点。也就是说,未来的跨海,坐在金融的招牌上。

根据海洋控股《2020年半年报》,

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成功的转型不能卸下沉重的负担

虽然由房地产基金支持的泛海控股的财务布局已接近完成,但由此产生的高杠杆问题使公司的资金链频频出现红色。

自2014年以来,泛海控股的杠杆率从未低于80%。而且它的流动比率和速冻比率远低于其他房地产企业。流动性强的资产比例很小(2016年现金流甚至为负),但相应的短期负债比例很高(流动负债比例为71.18%),这意味着公司可以用来支付短期负债的资产安全边际很小。

这就导致了2019年的泛海,而解决债务问题的泛海控股不得不频繁的血战:

出售上海董家渡项目和北京泛海国际住宅小区1#地块项目,总价值约126元人民币;

出售美国旧金山第一街和美团街相关海外资产,总价值约12亿美元;

房地产没有新的建设项目,建设以项目延续为主;

引进民生证券战略投资加快上市。

可惜夜雨时房子漏水,破船又遇到逆风。看着Oceanwide手里的房产,或许可以理解割肉还血的无奈:主要待售项目集中在武汉,主要出租物业也集中在武汉。不得不说,金融行业在海上乘风破浪,这次是栽在了疫情的黑天鹅身上。

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此外,红墙还关注了相关方支付泛海的问题。截至6月底,仍有近400亿规模,前五名关联方占比近80%。这表明泛海控股对其关联方的依赖程度更高,这也意味着更大的还款不确定性和更高的潜在风险。

东方金城对远洋的评级展望调整为负面

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结论

远洋地产做了民生金融,但最后金融要为之前的高杠杆和快速扩张买单。今年12月的50亿只是开始,21年还有40亿在路上。此外,流动性充裕的情况下,相比恒大今年5.7%的发债成本,泛海今年发债成本基本锁定在7.5%,三次发债尚未全部认购完毕。

现金流是企业的生命线。

目前,我们不知道疫情的影响是否会在今年冬天继续,但坏消息很早就从大洋彼岸传来了。美国资产的出售受到新冠肺炎疫情的影响,尽职调查期延长至2020年12月31日。几年前曾经由泛海宣布的海外资产快速变现的愿望,肯定要落空了。建议你关注一下隔海现金流红线,看看年底会不会再次转为负数。

顺从是一头灰色的犀牛。在红墙持续关注的今天,关联交易已经成为金融机构的半步棋。2020年下半年,红墙对金融机构关联交易合规做了初步安排,对频繁踩灰的机构责令整改。预计明年初会有更多的行动。当时如果Oceanwide在外部融资受阻,是否还能走老路获得贷款支持值得考虑。

最后,可以期待引入战略投资后的民生证券能否通过上市为泛海控股引入活水。希望春回大地,疫情平息,大家都平安。

注:本文不构成投资建议。股市有风险,投资要谨慎。不买不卖,就没有伤害。

主编:陈SF104